皆さんは、中古物件を買うときに何に注意してますか？
値段？築年数？家屋の状態？？
もちろん、その辺りは注意しますよね。
私たち”べあぐら”も今住んでいる中古ログハウスを購入する際、その辺りは十分に検討し注意していました。
が、まさか！な見落としで結構大変な思いをしたので、そのお話をしたいと思います。
はじめに【おさらい】
前回、朽ちかけた持ち主不明のログハウスとの出会いをお届けさせていただきました♪
詳しくはこちら
今回は、運命の出会いから、リノベーション開始までの
紆余曲折をお話しします。
ぐら事件1：土地の地目が『山林』だった
ログハウスの持ち主が知り合いだったこともあり、不動産を通さずに個人売買をすることになりました。
土地と建物で破格のお値段だったので、こちらは現金一括払い！
ぐら無事に土地と建物を購入し、次はリノベーションです。
リノベーションの方は、さすがに一括払いは無理なので銀行で住宅ローンを組むことになりました。
すると、銀行で驚きの事実が！！！
「お客様、こちらの土地は地目が山林になっているので住宅ローンが組めませんよ。」
「．．．へ？？？」
ぐら
べあなんと、元々の持ち主は現金一括で土地も建物も購入していたらしく、地目を『山林』から『宅地』に変更していなかったのです。
事件２：地目『宅地』に変更不可？！
仕方がないので住宅ローンのため、土地家屋調査士の方に地目の変更をお願いをすると、新たな問題が勃発！！
法務局の人が土地の確認に来たところ、裏庭にあたる土地は木々が茂っており、「山林」として見受けられるため「宅地」とは認められないとのこと。
ここは「山林」と言われてしまった…
つまり、地目を『宅地』に変更不可との判定が出てしまいました。
土地家屋調査士の方の話によると、
区画内に「山林」と思われる場所があると、その区画は地目を『宅地』にすることが出来ない
決まりだそうです。
地目が『宅地』になっていないと住宅ローンが借りれないけど、裏庭（というより裏山）が「山林」と認定されてしまい地目が変更不可能。
土地家屋調査士の方が言う解決方法は、ログハウスの建っている土地と山林の裏庭の土地を分筆登記し、ログハウスの建っている土地の地目を『宅地』、山林の裏庭の土地の地目を『山林』とする方法でした。
【分筆登記とは】
登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。
土地は一筆、二筆と数えるので、分けることを「分筆」といいます。
実際、「宅地」の方が固定資産税が高いので、固定資産税的には分筆登記した方がお得ですが、そうするには解決するべき問題が！
分筆登記には問題が2つ。
- 隣接する土地の所有者全員の承諾が必要
- 費用が高い（約７０万くらい）
隣接する土地の方たちと連絡を取る手段もなく、追加費用で７０万は結構痛い…。
しかし、地目を『宅地』にしないと住宅ローンが借りれない…。
悩んだ末、”べあ”が閃きました！
べあ作戦：裏山を裏庭に変えて宅地だと認めてもらおう
もともと引っ越ししたら裏山を綺麗に整備し、裏山→裏庭に変貌させようと思っていたので、予定前倒しで引っ越し前に裏山を綺麗にすることにしました。
綺麗にした後に法務局の方に来てもらって、
「山林」じゃないよ、「裏庭」なんだから地目は『宅地』にしてね♡
とお願いする作戦です！
木を伐採しよう
まず、木が何本も生えてると山林扱いになってしまうので、紅葉などの前の持ち主の方が植えた木は残し、多すぎる木々たちを伐採しました！
やり方を教わりながら木の伐採を実行！
この日のために購入したおNEWのチェーンソーで伐採です！
大きい木は素人では無理なので、知り合いの林業を営んでいるSさんやその仲間の方々に助けてもらいながら伐採をしました。
べあ草刈りしよう
大きめの木を伐採したら、草刈りです。
草ぼうぼうでは「庭」として認めて貰えないですから。
草刈後の裏庭
テーブルセットを置こう
最後にテーブルセットを設置します。
テーブルセットを設置
すると、あら不思議♪
山林だった裏山が裏庭へと変貌を遂げたのです！
ぐらべあ地目変更完了！
こうして変貌遂げた裏庭を見て法務局の方も納得してくれ、無事、地目を『山林』から『宅地』に変更出来ました。
べあ教訓
中古物件を買うときに気を付けること。
地目が『宅地』になっているか、要確認です！
ぐら終わりに
紆余曲折はあったものの、何とか住宅ローンが組むことが出来て、いよいよログハウスのリノベーションが始まりました！
ボロボロだったログハウスを大工さんとともに蘇らせた話、書きました♪
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